中西部區域的二線城(cheng)市開始(shi)接過房價上漲的接力棒。手握重金的你(ni)，知道在哪些城(cheng)市投資買房風險大、哪些城(cheng)市能大賺(zhuan)么？
《2016年中(zhong)國35城房地產短周(zhou)期風(feng)(feng)險(xian)(xian)識(shi)別(bie)系(xi)統》報告(gao)顯(xian)示，根據預測，未(wei)來一年（2016年下半年~2017年上半年）內呼(hu)和浩(hao)特、海口、太原、蘭(lan)州、長春(chun)樓市風(feng)(feng)險(xian)(xian)最大；南昌、廣州、鄭(zheng)州、杭(hang)州、寧波的風(feng)(feng)險(xian)(xian)最小。
市場需求：烏魯木齊最強，大連最弱
從市場需求方面來(lai)看，35城之間的住房需求潛(qian)力分化比較明顯(xian)。
市 場需求排名第(di)一的(de)(de)烏(wu)魯(lu)木齊(qi)，人口面、經(jing)濟(ji)面、財富面皆(jie)比較(jiao)強；排名第(di)二(er)(er)的(de)(de)深圳，主(zhu)要得益于(yu)外來(lai)人口占比高、小(xiao)學(xue)生入(ru)(ru)學(xue)規模增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長快、創(chuang)新(xin)(xin)經(jing)濟(ji)指(zhi)數(shu)高；寧波(bo)主(zhu) 要受2015年在校大學(xue)生的(de)(de)異動大增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)的(de)(de)拉動，存(cun)在高估現(xian)(xian)象(xiang)；貴(gui)陽GDP增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、人均收入(ru)(ru)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、小(xiao)學(xue)生增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)比較(jiao)明顯。而(er)市場需求排名倒(dao)數(shu)第(di)一的(de)(de)大連，主(zhu)要是經(jing) 濟(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、創(chuang)新(xin)(xin)經(jing)濟(ji)指(zhi)標、收入(ru)(ru)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)幅太弱；排名倒(dao)數(shu)第(di)二(er)(er)的(de)(de)呼(hu)和浩(hao)特，收入(ru)(ru)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、小(xiao)學(xue)生增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、創(chuang)新(xin)(xin)經(jing)濟(ji)較(jiao)弱；排名倒(dao)數(shu)第(di)三的(de)(de)長春，人口增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、經(jing)濟(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、創(chuang)新(xin)(xin)經(jing) 濟(ji)、收入(ru)(ru)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)(su)(su)、皆(jie)較(jiao)弱，突出反(fan)映了東(dong)北(bei)地(di)區現(xian)(xian)狀。
（注：依據全(quan)國35城2015年的(de)房(fang)價(jia)收(shou)入比(bi)偏(pian)離(li)度，和(he)近兩年這(zhe)些(xie)地區房(fang)價(jia)收(shou)入比(bi)偏(pian)離(li)度的(de)變(bian)化(hua)水平，分別按照一定權重(zhong)進行(xing)量(liang)化(hua)處理，報告得出2015年全(quan)國35城房(fang)價(jia)收(shou)入比(bi)偏(pian)離(li)度綜(zong)合排行(xing)榜。得分越高，房(fang)價(jia)偏(pian)離(li)越大(da)，市場風(feng)險(xian)越大(da)。反之，則風(feng)險(xian)越小。）
市場供應：蘭州壓力最大，石家莊最小
從(cong)綜合(he)排(pai)名(ming)看，蘭州、太(tai)原、海(hai)口在市場(chang)供應方面排(pai)名(ming)最(zui)靠前，這表(biao)明(ming)以上城市供應壓力有所加(jia)大，其中(zhong)蘭州主要是(shi)土地成交量增幅明(ming)顯(xian)，太(tai)原則是(shi)商品(pin)住宅庫存及(ji)新開工(gong)量增幅較高，海(hai)口則是(shi)近幾年企(qi)業(ye)購(gou)地量增加(jia)明(ming)顯(xian)，房屋新開工(gong)量也快速(su)上升。
而石家莊、沈陽、大(da)連(lian)排名(ming)較(jiao)為(wei)靠后，沈陽和(he)大(da)連(lian)主要是受制于(yu)經濟環(huan)境(jing)，市場需求不(bu)足，樓(lou)市去(qu)化(hua)壓力大(da)導致近(jin)幾年土地供(gong)應(ying)有所(suo)放緩，石家莊則是近(jin)幾年土地供(gong)應(ying)明顯減少。因此，預計(ji)這些城市，今年乃至明年的樓(lou)盤供(gong)應(ying)量都(dou)將明顯少于(yu)前幾年。
（注：通(tong)過城市(shi)的(de)商(shang)品(pin)住宅(zhai)庫存規(gui)模(mo)(mo)及變(bian)化（現(xian)貨(huo)）、企業(ye)購置土地面積(ji)規(gui)模(mo)(mo)及變(bian)化（期(qi)貨(huo)）、商(shang)品(pin)房(fang)用地成交(jiao)規(gui)模(mo)(mo)及變(bian)化（期(qi)貨(huo)）、房(fang)屋新(xin)開工面積(ji)規(gui)模(mo)(mo)及變(bian)化（準期(qi)貨(huo)）等因素，對各(ge)城未來住宅(zhai)供(gong)應情況(kuang)進了行對比研究(jiu)。得分越高的(de)城市(shi)，市(shi)場供(gong)應壓力越大，企業(ye)進入(ru)風險越大。）
供求關系：呼和浩特去化壓力最大，南京最小
在(zai)市場供求(qiu)關系方面，呼和浩特、海口、烏魯木齊排(pai)名最靠前，此類城市供大于(yu)求(qiu)的情況比較突出，2016年房價難以強(qiang)勢(shi)。
南(nan)京、合(he)肥、南(nan)昌(chang)排名較為靠后(hou)，主要是(shi)此類城市供(gong)應規模不(bu)(bu)算太大，市場(chang)去(qu)化(hua)能力相對較強。供(gong)求基本平衡，當然(ran)也有(you)部分城市供(gong)不(bu)(bu)應求，2016年(nian)房價比(bi)較強勢。
（注：主要從35個城市(shi)(shi)的(de)商(shang)品住(zhu)宅供(gong)求(qiu)(qiu)關(guan)系、商(shang)品住(zhu)宅現貨存(cun)銷比、商(shang)品房期(qi)貨存(cun)銷比等指標入 手，通(tong)過標準化和(he)加權平(ping)均等方式，預判和(he)比較(jiao)(jiao)未來一年35城市(shi)(shi)場的(de)供(gong)求(qiu)(qiu)壓力。得分越(yue)高，市(shi)(shi)場供(gong)求(qiu)(qiu)關(guan)系越(yue)失衡，供(gong)大于求(qiu)(qiu)越(yue)明(ming)顯(xian)，去化壓力越(yue)大，這類城市(shi)(shi)風險 越(yue)高。反之，則市(shi)(shi)場供(gong)不求(qiu)(qiu)應，供(gong)求(qiu)(qiu)壓力較(jiao)(jiao)小，樓市(shi)(shi)表現較(jiao)(jiao)強，這類城市(shi)(shi)風險較(jiao)(jiao)小，或者說機會較(jiao)(jiao)大。）
房價收入比：深圳、上海、廈門或進入調整
報(bao)告顯示，偏(pian)(pian)離(li)度(du)(du)屬(shu)于正區(qu)(qu)(qu)間(jian)的城市有(you)23個，這(zhe)(zhe)些地(di)區(qu)(qu)(qu)2015年房價收(shou)(shou)入比高(gao)于歷(li)(li)史(shi)(shi)均衡值，或者相比2014年偏(pian)(pian)離(li)度(du)(du)有(you)所(suo)擴(kuo)大(da)，說明區(qu)(qu)(qu)域(yu)房價偏(pian)(pian)高(gao)；處在偏(pian)(pian)離(li) 度(du)(du)負(fu)區(qu)(qu)(qu)間(jian)的城市有(you)10個，其2015年房價收(shou)(shou)入比低(di)于歷(li)(li)史(shi)(shi)均衡值，或者相比2014年偏(pian)(pian)離(li)度(du)(du)有(you)所(suo)縮(suo)小，這(zhe)(zhe)些地(di)區(qu)(qu)(qu)房價相對平穩，部分城市甚至依(yi)舊偏(pian)(pian)冷(leng)。處在 偏(pian)(pian)離(li)度(du)(du)正區(qu)(qu)(qu)間(jian)的城市數量大(da)于負(fu)區(qu)(qu)(qu)間(jian)的城市，說明2015年全國(guo)房地(di)產市場呈(cheng)現“回暖”和“區(qu)(qu)(qu)域(yu)分化”雙重特征。
對于(yu)(yu)偏離度綜合排名靠前(qian)的城(cheng)市，如深(shen)圳(zhen)、上海、廈門，同策咨詢(xun)研究總(zong)監(jian)張(zhang)宏偉認為，從目前(qian)情況(kuang)來看，這些城(cheng)市房價上漲較快，地王頻(pin)出，推(tui)動(dong)房價進一步了上漲，但由(you)于(yu)(yu)承(cheng)載了過(guo)大的上漲壓力(li)，三地樓市未來有調整(zheng)的趨(qu)勢，預計(ji)2017年(nian)年(nian)中會(hui)進入調整(zheng)狀態。
而偏離度綜(zong)合排名靠后的(de)城市(shi)，如烏(wu)魯木(mu)齊、西寧和沈(shen)陽三(san)地，張宏偉判斷，未(wei)來趨勢還是以去庫(ku)存為主導，價格(ge)上漲(zhang)預(yu)期不(bu)強烈，整體價格(ge)走勢相(xiang)對平(ping)穩(wen)，不(bu)會出現快速上漲(zhang)的(de)狀態(tai)。
（注：依據全國35城2015年的房價(jia)收入(ru)比偏離(li)度，和近(jin)兩年這些地區房價(jia)收入(ru)比偏離(li)度的變化水平，分別(bie)按(an)照一定權重進(jin)行量化處理，報告得出2015年全國35城房價(jia)收入(ru)比偏離(li)度綜合排行榜。得分越(yue)高，房價(jia)偏離(li)越(yue)大(da)，市場風(feng)險(xian)(xian)越(yue)大(da)。反之(zhi)，則風(feng)險(xian)(xian)越(yue)小。）
買房風險：南昌最小，呼和浩特最大
綜合(he)市場需求(qiu)(qiu)、市場供(gong)應(ying)、市場供(gong)求(qiu)(qiu)、房(fang)價偏離等4個一級指標，報(bao)告最后得出綜合(he)得分(fen)(fen)，根(gen)據該評(ping)分(fen)(fen)，買房(fang)風險排(pai)(pai)名(ming)前五位的(de)城(cheng)市分(fen)(fen)別為呼和(he)浩特、海(hai)口、太(tai)原、蘭州(zhou)、長春；風險排(pai)(pai)名(ming)后五位的(de)城(cheng)市分(fen)(fen)別是(shi)南(nan)昌、廣(guang)州(zhou)、鄭州(zhou)、杭州(zhou)、寧波(bo)。
嚴躍(yue)進(jin)認為(wei)，一些經濟欠發達(da)的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，樓市(shi)(shi)的發展(zhan)潛力也(ye)不會太(tai)(tai)大(da)。比(bi)如呼(hu)和浩特(te)、蘭州等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)本(ben)身整個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的投資也(ye)不是(shi)很(hen)大(da)，而且當(dang)地的部分(fen)空城(cheng)(cheng)現象也(ye)比(bi)較嚴重(zhong)。而類(lei)(lei)(lei)似太(tai)(tai)原此類(lei)(lei)(lei)市(shi)(shi)場，一直(zhi)以(yi)來都非投資重(zhong)點，這也(ye)影響了(le)此類(lei)(lei)(lei)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的房地產投資。
而對于南昌等城市來說，房屋均價(jia)總(zong)體偏低，后續(xu)成長性也(ye)(ye)不(bu)錯，從實際情況(kuang)看，目前(qian)購房者也(ye)(ye)比較認(ren)可此(ci)(ci)類(lei)城市的(de)(de)核心地段的(de)(de)投資。大體上此(ci)(ci)類(lei)投資的(de)(de)風險會比較小(xiao)，而且從后續(xu)情況(kuang)看，也(ye)(ye)不(bu)排除會出現房價(jia)快速上漲的(de)(de)可能。
同時，嚴(yan)躍進提醒，風險(xian)度(du)數值僅僅代表35城之間的(de)相對(dui)比較(jiao)概念，并(bing)非(fei)意味著排名第一的(de)呼(hu)和(he)浩特具有(you)百分(fen)百的(de)風險(xian)，也并(bing)不(bu)代表排名最后的(de)南昌(chang)沒有(you)任何風險(xian)。
（注：得分(fen)(fen)越(yue)高(gao)的城市，說明(ming)2016年(nian)市場偏弱，房(fang)價反(fan)彈(dan)(dan)驅(qu)動力(li)弱，房(fang)企或個人投資的風(feng)險度(du)(du)偏大，機會(hui)度(du)(du)偏小(xiao)。與之相(xiang)反(fan)，得分(fen)(fen)越(yue)低的城市，2016年(nian)風(feng)險相(xiang)對較(jiao)小(xiao)，房(fang)價反(fan)彈(dan)(dan)驅(qu)動力(li)強，房(fang)企或個人投資的風(feng)險度(du)(du)較(jiao)小(xiao)，或者說機會(hui)度(du)(du)較(jiao)大。）
