2025年上半年，房地產(chan)市(shi)(shi)場整(zheng)體呈(cheng)現回暖趨勢，多個核心城市(shi)(shi)商(shang)品房銷售(shou)去化改善(shan)，土地投資(zi)熱度回升。
根據中(zhong)指研究(jiu)院監測數(shu)據，2025年上(shang)半年（截至6月(yue)25日，下同），北京、上(shang)海、廣州、深圳、杭(hang)州、成(cheng)都等城市新建商品住宅網簽成(cheng)交面積同比(bi)均有(you)所增長，其中(zhong)，深圳同比(bi)增速超30%。二手房方面，北京、上(shang)海、成(cheng)都二手房成(cheng)交套數(shu)同比(bi)增長均超20%，深圳同比(bi)增長超30%。
中指研(yan)究院指數研(yan)究部(bu)總經理曹晶晶對《證券日報》記者表示，一線城市在(zai)(zai)優質供(gong)給增(zeng)(zeng)加、較強的購房(fang)需求支撐等(deng)因素帶動(dong)下(xia)，市場保持較高活力(li)，上半年重(zhong)(zhong)點城市整體新(xin)建商品住宅銷售面積同比保持增(zeng)(zeng)長。在(zai)(zai)供(gong)給縮量與銷售修(xiu)復(fu)推動(dong)下(xia)，重(zhong)(zhong)點城市新(xin)房(fang)可售庫存(cun)普遍下(xia)降(jiang)，出清周期有所縮短。
改善性需求釋放
2025年上半(ban)年，新房(fang)市(shi)(shi)場一季(ji)度(du)延續去年政策(ce)利好(hao)下的積(ji)極勢頭，二季(ji)度(du)雖有所回落，但核心城市(shi)(shi)新房(fang)市(shi)(shi)場依然(ran)維持較強(qiang)韌性。
從(cong)新(xin)房成交特(te)征來看，今(jin)年以來，核心城市改(gai)善型(xing)項(xiang)目(mu)入市節奏加快，帶動需(xu)求持續(xu)釋放，北京、上海(hai)、南京、成都等(deng)多(duo)個城市以改(gai)善性需(xu)求為(wei)主的高總(zong)價項(xiang)目(mu)去(qu)化表(biao)現較好(hao)。
從(cong)中指研究院監測重(zhong)點城市(shi)來看(kan)，今年(nian)1月份至(zhi)(zhi)5月份，30城90平(ping)方(fang)(fang)米(mi)至(zhi)(zhi)120平(ping)方(fang)(fang)米(mi)新房(fang)成交(jiao)套數占比保持在四成左右，120平(ping)方(fang)(fang)米(mi)至(zhi)(zhi)144平(ping)方(fang)(fang)米(mi)戶(hu)(hu)型成交(jiao)首次達到(dao)30%。記者近期走(zou)訪北京(jing)石景山(shan)多個改善(shan)型項(xiang)目看(kan)到(dao)，普(pu)遍最小(xiao)戶(hu)(hu)型在90平(ping)方(fang)(fang)米(mi)之上，改善(shan)性需求較為旺盛。
與此同時，在開發商加(jia)大現房(fang)推盤(pan)力度，購(gou)房(fang)者(zhe)對交房(fang)期(qi)限(xian)有更高要求的背景(jing)下，現房(fang)的銷售好于期(qi)房(fang)，占比升至35.6%。
中指研究院數(shu)據顯示，今(jin)年1月份(fen)至5月份(fen)，商品房期(qi)房銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)2.3億平方米，同比(bi)下降10.0%；現房銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)1.3億平方米，同比(bi)增長(chang)13.2%。從占比(bi)來(lai)看，今(jin)年1月份(fen)至5月份(fen)，現房銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)占總銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)的比(bi)重為35.6%，較(jiao)2024年全(quan)年提(ti)升4.8個百分(fen)點(dian)。
上海易居(ju)房(fang)地產(chan)研究院(yuan)副院(yuan)長嚴躍進(jin)在接受(shou)《證券日(ri)報》記者采訪時(shi)表示，當前改(gai)善(shan)(shan)性(xing)(xing)住房(fang)需求持續釋放，以(yi)及現房(fang)銷售占(zhan)比上升(sheng)，反(fan)映出(chu)購房(fang)者對于居(ju)住品質和交付確定(ding)性(xing)(xing)的(de)重視明顯(xian)增強。中高(gao)端改(gai)善(shan)(shan)產(chan)品成(cheng)(cheng)為支撐(cheng)市(shi)(shi)場成(cheng)(cheng)交的(de)重要(yao)力量，也在一定(ding)程度上穩定(ding)了核心城市(shi)(shi)的(de)市(shi)(shi)場預期。隨(sui)著“好房(fang)子(zi)”標準逐步推廣，市(shi)(shi)場有望延續溫和修復態勢，核心城市(shi)(shi)改(gai)善(shan)(shan)需求有望繼續“領跑”成(cheng)(cheng)交。
核心城市熱度回升
銷售(shou)端的回暖也傳(chuan)導至(zhi)土地(di)市場。根據(ju)中指研究(jiu)院數據(ju)，上半年(nian)，全國300城住宅用地(di)出讓金同(tong)比增長(chang)24.5%，土拍平均(jun)溢價率達10.3%，較(jiao)去年(nian)同(tong)期提升6.2個百分點。
分(fen)區域來看，TOP20城市出讓金占全國比重達66%，整體(ti)分(fen)化(hua)仍然明(ming)顯。
其(qi)中，一線城(cheng)市方面(mian)(mian)，房企(qi)積(ji)極投資(zi)布局，住宅(zhai)用地(di)推(tui)出(chu)、成交面(mian)(mian)積(ji)同比(bi)均實現增長(chang)，出(chu)讓(rang)金同比(bi)增幅(fu)達到47%；二線城(cheng)市方面(mian)(mian)，不少地(di)區(qu)持續(xu)加大優質地(di)塊供應，整體推(tui)出(chu)面(mian)(mian)積(ji)基本(ben)持平(ping)，成交面(mian)(mian)積(ji)、土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金分別增長(chang)15.7%、36.5%，平(ping)均溢(yi)價(jia)率14.3%；三四線城(cheng)市則仍然延(yan)續(xu)縮量(liang)態勢(shi)，平(ping)均溢(yi)價(jia)率維持較低水(shui)平(ping)。
嚴躍(yue)進表示(shi)，相比去年(nian)，今年(nian)更多(duo)城市的(de)土拍(pai)開始(shi)出現溢價，參與競拍(pai)的(de)房企(qi)數量明顯增多(duo)，市場(chang)活(huo)躍(yue)度有(you)所提升，整體(ti)來(lai)看，土地市場(chang)正在經(jing)歷(li)一個結構性修復與逐(zhu)步回穩(wen)的(de)過程(cheng)，盡管分化(hua)仍存，但(dan)信號已(yi)較去年(nian)更為(wei)積(ji)極。
中(zhong)(zhong)指研究(jiu)院(yuan)政策研究(jiu)總(zong)監陳文靜對《證券(quan)日報》記(ji)者表示，預計下半年政策將圍繞(rao)穩定(ding)預期、激(ji)活(huo)需(xu)求、優(you)(you)化(hua)(hua)供給、化(hua)(hua)解風險等方面(mian)發力(li)。在激(ji)活(huo)需(xu)求方面(mian)，一方面(mian)，加大城中(zhong)(zhong)村(cun)改造的(de)房(fang)(fang)(fang)票安置力(li)度，促進新(xin)增住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求釋放；另一方面(mian)，北上深限(xian)制性政策亦有(you)優(you)(you)化(hua)(hua)空(kong)間(jian)，如(ru)優(you)(you)化(hua)(hua)大戶(hu)型限(xian)購(gou)(gou)。各地(di)(di)在優(you)(you)化(hua)(hua)公積金貸(dai)款、推進住房(fang)(fang)(fang)“以舊換新(xin)”等方面(mian)也存(cun)在優(you)(you)化(hua)(hua)空(kong)間(jian)。在優(you)(you)化(hua)(hua)供給方面(mian)，將持(chi)續(xu)完善(shan)和落實專項債券(quan)收(shou)購(gou)(gou)存(cun)量閑(xian)置土(tu)地(di)(di)、收(shou)購(gou)(gou)存(cun)量商(shang)品房(fang)(fang)(fang)的(de)配(pei)套政策，加速收(shou)儲節奏，改善(shan)市(shi)場供求關系(xi)。同時，各地(di)(di)“好房(fang)(fang)(fang)子”建設標準、規范計容規則等政策也有(you)望加快(kuai)出臺，并在土(tu)地(di)(di)、金融(rong)等方面(mian)給予更大支持(chi)。